9月1日，继广州深圳后，上海、北京相继发文表示执行“认房不认贷”。业内预计，短期内将明显提振一线城市房地产市场活跃度，激发市场刚需和改善性需求入市。
 
而在此之前，8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。通知提出，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
 
存量房贷利率下调落地，央行表示“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更（房贷）合同约定（利率），或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”对于银行来说，难点在哪里？存量房贷利率下调本质上是对已有贷款合同的变更，操作上如何不违背市场化、自主协商原则？从信贷政策角度看，除了刚刚提到的存量房贷利率下调，还有哪些优化调整空间？调整优化房地产信贷政策是否会延续因城施策的基调？第一财经《首席对策》专访招商基金首席经济学家李湛。
 
李湛的主要观点：
 
存量房贷利率调整考虑到各银行重新定价能力
 
商业银行根据自身情况对存量房贷调整要做预测试
 
LPR非对称降息缓解银行息差压力
 
央行平衡息差操作可与货币政策配合
 
降息操作应避免中小银行面临更大压力
 
住房信贷优惠还可以配合人才引进
 
一线城市将陆续跟进“认房不认贷” 有利于推动总量需求
 
存量房贷利率调整考虑到各银行重新定价能力
 
第一财经：湛总好非常感谢接受我们的专访。这次我们来聊聊刚刚落地的存量房贷利率下调的问题。央行之前是表示支持商业银行和借款人自主去协商变更合同和利率约定，或者是新发放的贷款置换原来的存量房贷，您认为对于银行来说难点在哪？
 
李湛：因为房贷在商业银行贷款占有一定的比例。一方面你自主协商，因为这也给银行增加了一个新的工作量，而且我们看到提前还贷也是排队，这样的话也会出现类似提前还贷一样的情况。另一方面变更利率也要考虑到各家商业银行重新定价的一个能力，以及后续的运营能力容易对银行的利润形成冲击，并可能造成恶性的竞争。
 
而相比提前还贷，新发放置换的贷款置换原来的存量，能够降低对贷款余额的影响。相对来说它可以较少的影响金融市场的波动，新贷款低利率本身已经影响到银行的利息差，比如说转按揭。这些开放，它也会加剧同业的竞争。如果是说有一些区域控制不好尺度导致恶性竞争的话，会对一些商业银行尤其是中小银行造成负面的影响。
 
商业银行根据自身情况对存量房贷调整要做预测试
 
第一财经：存量房贷下调，它本质上就是对一个已有贷款合同的变更，所以说从操作上来说，如何使变更它一方面不违背市场化原则，一方面还要有更多的自主协商？
 
李湛：央行实际上给出的指导意见就是按照市场化法制化的原则，支持鼓励商业银行与借款人自主协商，它把决定权是交给了市场和机构。商业银行它要根据市场情况或者区域本身的这种供需情况，以及自身的经营情况，对存量房贷的利率，它要做事先的一个预测试，同时对加点做出一个调整。你说20个bp，30个bp、50个bp，这本身就是一个市场化的过程。
 
对于自主协商的选择来说，这种原则考虑到商业银行的客户管理能力。包括对客户的精准画像分层，对不同类型也给予不同的调整方案，所以考虑到市场条件的变化，合同的变更可以有一定的灵活性。比如说当市场利率如果不降、持平甚至有所上升的时候，银行和借款人是不是也有权来做重新的一个协商利率呢？这个就是说要根据整个的市场的条件的变化来做自主性的一个灵活性的选择。
 
LPR非对称降息缓解银行息差压力
 
第一财经：我们看到其实之前已经有不对称的降息了，业内人士也认为5年期以上的LPR没有降，为的就是接下来存量贷款利率下调留出一个空间来，您怎么看？
 
李湛：今年的新旧房贷的利差是持续扩大的，因为两个期限的LPR在6月份都已经经历了一次下调，但存量的房贷利率一直居高不下。因此我们看到人民银行在今年的下半年的工作会议上，特别提到了，指导商业银行依法有序调整存量的个人住房贷款利率，它是给予了市场一个明确的预期。
 
保持5年期LPR不变，它是可以缓解新旧房贷利差的进一步扩大，给后续存量按揭利率的调整预留一定的空间。另外 
LPR的影响不只是楼市，从LPR本身的定价的参考作用出发，目前不对5年期LPR做调整也有助于商业银行缓解息差的压力，稳定净息差，使商业银行也保留一定合理的利润空间。
 
央行平衡息差操作可与货币政策配合
 
第一财经：我们其实都知道，整体从市场来讲，利率确实是有下行的趋势的，所以央行呵护银行息差和利率降低，它当中怎么来平衡？
 
李湛：我们看市场的实际情况，今年以来提前还贷潮是一波一波的。主要就是新旧房贷利差的扩大。同时我们也确实看到居民在投资配置规模上的收缩，尤其是我们可以看到对因为一些相应的理财产品的收益也不太理想，我刚才提到了，就导致了它这样的一个行为。
 
对于银行而言提前还贷，大幅影响当前的贷款余额。在这个背景下降低长端的LPR以及存量房贷利率是符合市场预期的，减少提前还贷的行为，或者引导贷款人置换贷款，缓解房贷规模的波动，降低对整体经济的后续影响。
 
当然利率的降低尤其是贷款利率的降低，当然是影响到银行净息差，但是它不是全部。我们看这几年商业银行也在致力于非利差业务的转型，这也是缓解息差收缩压力的一个重要的出发点。从央行层面来看，平衡息差的操作空间也要跟其他货币政策的一个配合，比如说定向降准，降低存款利率，从商业成本上出发来进行精准导向的这种结构性的货币政策工具。
 
降息操作应避免中小银行面临更大压力
 
第一财经：降低银行资金成本方面，在这方面会有更多的操作空间。因为我们都知道其实大行姑且它有一定的能力，小银行方面它是否压力会更大，是否会有更应该倾向于它们的政策出台？
 
李湛：一些中小银行它本身的存贷的存款的成本的压力就比大行要高，银行业内部的竞争，存贷款如果调整的步伐不一致的话，很可能导致贷款的搬家，加剧业内的竞争。
 
尤其如果大行大幅调整下，那使得资金成本较高的小行就继续承压，对于中小银行，尤其是农商行，它本身的传统的经营理念，以前就过度强调存款立行，它的资金结构，我刚才说的储蓄类，尤其是中长期的定期存款占比会比较高，这些因素使得负债成本下降的难度会更大。所以我们在做总量的一个下调的时候，也要考虑到不同银行之间资金成本的差异，以免中小银行面临更大的压力。
 
第一次经：对于中小银行来说，有没有特别的、针对性的措施能让他们避免这些风险？如果整体会有一个调整的话。
 
李湛：中小银行的调整主要是从央行的层面，它可能包括对于再贷款，对法定存款准备金率，它有一个差别利率来支持中小银行。同时因为这次存贷利率的下降，不同的区域，还有在同一个区域的不同行，它都存在不同的操作空间，它应该不会是一致性的。所以这个是中小银行可以根据自己的所在的区域，或者所在银行的这种市场的竞争结构来做相应的调整。
 
住房信贷优惠还可以配合人才引进
 
第一财经：目前房地产市场下行势头并未见好转，从信贷政策角度看，除了刚刚提到的存量房贷利率下调，还有哪些优化调整空间？
 
李湛：比如说在住房公积金方面，对不同住房压力的家庭可以差别化设置公积金贷款规模的上限，当然对城市公积金的管理提出了更高的要求。另外缩短个人按揭贷款放款周期，也有利于释放刚性和改善性的住房的需求。
 
那从住房需求本身的考虑，住房信贷的优惠，可以配合人才引进。我们最近可以看到一些重点城市，包括一线，一些二线城市，包括三线以及一些省会的城市，对于正在引进的一些人才，尤其是对新来的就业大学生都给予了一些住房的优惠，包括也有一些人才房，安居房。既能吸引人才的落地，又能为房地产市场创造新需求，它是一个综合性的一个配套的措施，才会起到一个比较好的结果。
 
一线城市陆续跟进“认房不认贷” 有利于推动总量需求
 
第一财经：所以您认为调整房地产的信贷政策，是否接下来也会有一个因城施策的这么一个过程？
 
李湛：是的，我们可以看到之前二、三线的城市的购房优惠的政策是频出的，一线城市相对较少，但现在我们看到最近包括广州深圳的认房认贷政策的调整，我们可以看到一线城市的风向标是在启动的。这种政策边缘化的影响力会更大，它对于房地产市场的需求，政策落地的一个改善，空间的调整，对市场的影响会更大。
 
认房不认贷，我们说广州深圳出来了，接下来我们觉得北京上海也会陆续的出来。这一些我们做了一个估算，目前仍在执行认房又认贷的10余个城市，还有10多个城市，它贡献了就是一线和强二线的城市，2021年2021年房地产还不错的，2021年全国房地产投资的28.3%，商品房销售面积的17%，销售金额的30%，土地购置面积的15%。所以这个政策工具的纳入很可能认房认贷的一个调整，是对整个总量房地产市场需求，我们觉得是有很积极的一些推动的作用的。